Инвестирование в недвижимость — голубая мечта российского инвестора. Нет ничего прекраснее для русского человека, чем «купить бетон». Это, конечно, шутка, но не беспричинная. В любых диалогах про инвестиции, которые вёл автор этого текста, всё периодически сводилось к «нафиг эти ваши акции не нужны, надо вкладывать в недвижимость».
Позиция интересная как минимум тем, что я с ней наполовину согласен, наполовину не согласен. Не согласен, конечно, с тем, что акции не нужны. Но этот момент мы обсуждать не будем — тема совсем не та. А вот согласен я с тейком, что «надо вкладывать в недвижимость». Это абсолютная правда.
Нюансов у этого много. Базово стоит начать с того, что просто так взять купить жилую или коммерческую недвижимость рядовому человеку практически невозможно — стоимость приличных объектов даже в городах регионального значения будет за 5 млн рублей, а жилая недвижимость окупается десятилетиями и крайне редко берётся не в ипотеку. Для коммерческой недвиги ипотека тоже есть, но там есть свои нюансы.
И что тогда делать, если у вас есть базовое понимание, что недвижимость должна быть в долгосрочном портфеле, но миллионов на это дело нет? Фонды недвижимости. Про них мы сегодня и поговорим. Посмотрим на все доступные для частного инвестора фонды в жилую и коммерческую недвижимость, сравним их и каждый найдёт подходящий именно ему риск, чтобы вложиться в него. Поехали.
Как купить кусочек склада, офиса или торгового центра
Важно сразу учитывать, что большая часть фондов на недвижимость доступны только квалифицированным инвесторам. То есть тем, кто подходит под требования ЦБ и кому брокер одобрил этот статус. Без него тоже можно инвестировать в недвижимость, но выбор сильно меньше, чем со статусом.
В России фонды на недвигу чаще всего устроены как ЗПИФы — закрытые паевые инвестиционные фонды. Управляющая компания собирает деньги инвесторов, покупает на них недвижимость или права на неё, а инвестор получает пай — маленькую долю в этом фонде. На Московской бирже такие паи можно купить и продать через брокера, как обычную ценную бумагу.
Получается, что вы не владеете конкретным офисом, складом, торговым центром или жилой квартирой. Вы владеете долей в фонде, которому принадлежит этот объект или портфель объектов.
Сам фонд может владеть разными активами:
→ складскими комплексами
→ офисными зданиями
→ торговыми центрами
→ районными центрами
→ жилой недвижимостью
→ объектами на стадии строительства
→ долями в других фондах недвижимости
Например, один фонд может владеть логистическим центром, который арендует крупная компания. Другой — офисным зданием. Третий — набором торговых объектов. Четвёртый — квартирами или апартаментами, которые фонд планирует сдавать или продать дороже.
Если фонд рентный, то его базовая экономика строится на арендных платежах. Арендатор платит аренду, из неё фонд покрывает расходы, обслуживание, комиссии, проценты по долгам, если они есть, а часть денег может распределяться между пайщиками. Управляющая компания занимается арендаторами, содержанием объекта, юридической проверкой и обслуживанием, а инвестор получает возможность участвовать в доходе от недвижимости без самостоятельного управления объектом.
Но не все фонды недвижимости одинаковые. Одни похожи на «арендный бизнес» и платят регулярный доход. Другие больше похожи на ставку на рост стоимости объекта. Третьи покупают строящуюся недвижимость, где доход зависит не от аренды прямо сейчас, а от будущей продажи или переоценки.
Как инвестировать в такие фонды
Сначала нужен брокерский счёт или ИИС. Потом в приложении брокера нужно найти фонд по названию, тикеру или ISIN и купить пай. Для покупки не нужно отдельно идти в управляющую компанию.
Но перед покупкой нужно проверить несколько вещей.
Во-первых, доступность для неквалифицированного инвестора. Часть фондов доступна всем частным инвесторам. Часть — только квалифицированным. В целом, многие интересные ЗПИФы, особенно с коммерческой недвижимостью, доступны только квалам.
Во-вторых, нужно понять, что внутри фонда. Склад с одним арендатором, офисный центр, торговый объект, жильё, строящийся проект или фонд фондов — это разные риски.
В-третьих, нужно смотреть на арендаторов. Если у фонда один объект и один арендатор, доходность может выглядеть красиво, но риск концентрации высокий. Если арендатор уйдёт или начнёт торговаться по ставке аренды, это сразу ударит по фонду.
В-четвёртых, нужно смотреть на долги. Некоторые фонды покупают недвижимость с кредитным плечом. В хорошие времена это повышает доходность, а в плохие — усиливает риск.
В-пятых, нужно смотреть на ликвидность. Формально паи торгуются на бирже, но это не значит, что их всегда можно быстро продать по справедливой цене. У некоторых фондов обороты маленькие, а рыночная цена может отличаться от расчётной стоимости пая.
И наконец, нужно читать документы фонда: правила доверительного управления, отчётность, структуру активов, комиссии, порядок выплат и срок существования фонда.
Это действительно сложно, долго и частично непонятно — но это настоящие инвестиции.
Почему фонды недвижимости вообще нам интересны
Главный плюс фондов недвижимости — входной билет. Чтобы купить склад, офис или торговый центр, нужны десятки миллионов или миллиарды рублей. Об этом я уже упоминал в начале статьи. Чтобы купить пай фонда, обычно достаточно суммы одного пая, минимальный пай есть в фонде Т-Банка «Квадратные метры» с ценой в 7₽. Это делает коммерческую недвижимость доступной почти всем.
Второй плюс: отсутствие бытового управления. Не нужно искать арендатора, чинить помещение, заниматься договорами, обслуживанием и налоговыми вопросами на уровне объекта. Этим занимается управляющая компания.
Третий: потенциальный регулярный денежный поток. Некоторые фонды выплачивают доход ежемесячно или ежеквартально. Это делает их похожими на инструмент для инвесторов, которым нужен пассивный доход, а не только рост стоимости. Например, фонд «ПАРУС-МВ» выплачивает дивиденды ежемесячно. Это очень удобно для реинвестирования.
Четвёртый: диверсификация. Недвижимость живёт по другой логике, чем акции и облигации. Для долгосрочного портфеля это может быть отдельный класс активов: не вместо акций и облигаций, а рядом с ними.
Пятый: налоговый. Если паи обращаются на бирже и инвестор держит их достаточно долго, может применяться льгота долгосрочного владения — освобождение от НДФЛ с положительного финансового результата в пределах установленного лимита.
Минусы тоже есть
Первый: это не вклад и не облигация. Доходность не гарантирована. Стоимость пая может расти и падать, а прошлые выплаты не обещают будущих выплат. Управляющие компании сами указывают в раскрытиях, что результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем.
Второй: ликвидность. Недвижимость сама по себе неликвидна, а паи фондов недвижимости могут торговаться с маленькими оборотами. В кризисной ситуации продать пай может быть сложнее, чем акцию крупной компании или ОФЗ.
Третий: концентрация. Некоторые фонды завязаны на один объект, одного арендатора или один сектор. Например, складская недвижимость зависит от логистики и e-commerce, офисы — от спроса на рабочие пространства, торговые центры — от покупательского трафика.
Четвёртый: оценка активов. Цена недвижимости не обновляется каждую секунду, как цена акции. Расчётная стоимость пая зависит от оценок, отчётов и модели фонда. Иногда рыночная цена на бирже может заметно отличаться от «бумажной» стоимости активов.
Пятый: комиссии. У фонда есть управляющая компания, спецдепозитарий, оценщики, аудиторы и другие расходы. Всё это оплачивается из имущества фонда и снижает итоговую доходность инвестора.
Шестой: процентные ставки. Когда ставки высокие, фондам недвижимости сложнее конкурировать с депозитами и облигациями. Кроме того, если у фонда есть кредит, высокая ставка может давить на денежный поток.
Седьмой: ограничения для неквалов. Значительная часть российских фондов недвижимости доступна только квалифицированным инвесторам. Поэтому частному инвестору без статуса квала выбор будет уже.
